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陈智銮:移民后港物业授权专业人士管理

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【明报专讯】杨先生准备移民英国,香港物业则打算出租,若要授权他人管理物业,杨先生可在离港前设立授权书,在律师见证下便可完成,但一般授权书有效时期为12个月,若遇到需要买卖而授权书已届满12个月,对方有权要求提供额外证明该授权仍然有效。若当时杨先生已身在英国,便需要在当地公证人见证下签署。至于授权书内容可以根据杨先生实际需要度身订制,只要条款清晰明确即可。

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除了授权书的细节外,亦要细心选择为你管理物业的人,一个良好的管理者能够维持较高出租率,减少租客流失,确保租客准时交租,如遇上不良租客能及早识别,防止演变成租霸。尤其杨先生即将离开香港,管理者会成为业主与租客沟通的主要桥梁,管理者要处理日常事项,能及时汇报重大事情,减少资讯延误。另外,杨先生提到物业有机会被收购,相信亦有一定楼龄,如幸运遇上财团洽购,当然是好事,不过与财团谈判,计算开价是否合理需要专业判断,在收购过程中,如对方未能完全整合业权,有机会提出强制拍卖申请,到时候更需要面对法律程序,面对收购,需要的专业知识比一般物业管理更多。然而实际上收购一般并不会即时发生,杨先生更要留意维修方面的开支与责任。旧楼的各种维修费会随着楼龄上升而增加,而且连带的法律责任亦愈来愈多,要小心处理,例如强制验楼和强制验窗,若不能按时完成,业主有被罚款,甚至判监的风险。因此,杨先生在选择管理者时,除了要做好物业管理外,即使并非十项全能,也要有广阔的人脉,遇到不同情况亦能找人到合适的专业人士处理。其次,因应物业维修费可能急升,以及未来有机会在强拍时需要的专业费用,杨先生应预留一笔「旧楼维修及收购资金」。

留意港楼收入或纳英国税网

最后在此提醒一下,由于香港奉行简单税制,和英国的税制不同,杨先生将来在港收取的租金有机会需要缴付环球入息税,如日后将物业卖出,亦有机会被征收资产增值税的可能;若将来物业要传承至下一代时,子女亦有机会要为缴交遗产税才能继承财产,比例可以高达40%。当然,移民前建议必须先了解英国税务规例,有必要时先做好税务规划,方为上策。

信达兴业董事

[陈智銮 理财信箱]


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