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顾云昌:现在租房比买房合算!

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作者丨顾云昌(全国房地产商会联盟主席、原住建部住房政策专家委员)

房租和房价两者之间通过租售比价相联系,租售比即租一套房子的价格和买一套房子的价格二者之间的比值。我们可以从有房者的角度来理解,如果不买房,钱存在银行里每年的收益率大概3%-4%;如果去买基金,收益率可能达到5%-6%;如果买股票可能亏,也可能赚,毕竟股票市场能赚钱的人是少数,赔钱的人是多数。

比如,我花了100万买房子用于出租,租金收益一年6万,那收益率就是6%。但是目前中国整体房租收益率达不到6%,可能达到2%,3%的都很少,甚至百分之一点几的都有。明显地,买房子进行出租是不合算的。但人们看好的不是房租,而是房屋的升值空间。所以,尽管现在中国租售比较很不合理,还是有人买房投资。主要是中国房价涨得过快,每年房价都在涨,每年涨5% 6%,有时候涨10%,甚至更多。尽管出租不合算,但是过了10年以后,房价翻番,甚至翻三倍。

但这种情况不可能永远持续下去,按照市场的法则,房价不可能永远涨得如此之快。如果房价持续涨,那么,房地产、金融市场积淀的泡沫越来越大,泡沫破灭的可能性越来越高,它不是黑天鹅事件事件[1],而是灰犀牛事件[2]。政府很警惕,有房的人也关注,希望泡沫千万不要破灭。

不仅出租人或者有几套房子的人希望房价涨,而且只有一套房的人也不希望房价跌。因为万一将来想把房子卖掉,用这笔钱来养老,当然希望房价不要太低。但是这是人们的理想状态和想法,和市场的情况不一样。

要保持房地产市场的平衡,一是不要出现大的危机。二是如果房价一路攀升,必然会导致房租的上涨。尽管现在房租售比价不合理,但相对房价而言,租金更合理。

对于现在的实际情况,比较客观来说,租房比买房合算。从租售比价角度来看,租房付的租金要比买房子付的钱更加划算。从实际十年的支出来说,也是租房合算。但是为什么中国人都想买房,不希望当租客呢?一方面,中国租赁市场还存在一些问题,租赁市场比较混乱,没有能够掌握主动权等等。

另一方面,每个人都希望有自己的房子,能够享受房价慢慢上涨带来的红利。国际上有的国家过去十年房价翻了一番,有的国家涨了50%,有的国家大概涨了20%、30%。中国过去十年、二十年间,房价十倍甚至十几倍的涨,这样的情况应该遏制住。我们的目标首先是把房价稳定下来,房租稳中有升。

有人可能觉得现在的房租比较便宜,但是会很担心,如果现在不买房,到时候房租涨到更高的时候,比如每年涨5%、10%,可能租不起房了。对于年轻人的这种担忧,有的地方规定,房地产的房租每年的上涨不能超过5%,实际上相当于对房租也设置上限了。但很多城市的房租、房价还是由市场决定的。什么样的房子涨,什么样的房子跌,什么地段涨,什么地段跌,都是由市场决定的。

其实,对于许多发达国家来说,买房是受益的。发达国家房租收益率5%-6%的情况比较多。美国一些房地产市场,买了房出租,有5%-6%的收益,对于投资人来说是合理的。这是市场化发展到一定程度的现象。

房租、房价上涨,背后是收入上涨,房租、房价支出占据收入一定比例。收入不涨,房地产市场上的房租、房价就不可能涨,因为整体的房租房价实际上是由购买能力决定的,由需求决定的,因为有人能支付起房价房租,所以市场才成立。

所以不用太担心房租上涨导致付不起房租。当时你感觉到买房合算,有钱买房,就可以去买房。中国的自有住房率超过70%,70%以上的人都有自己的房子。中国在全世界上是自有住房率最高的国家之一,华人社会都喜欢买房。

有一位90多岁的老人告诉我,房子是“哑巴儿子”,人们在解放前就有这个思想。一般老人年龄大了以后,儿子每年给他一些养老的钱。房子是一个不会说话的“儿子”,因为收了房租以后每年有点收益。

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因为房价上涨过快,一二线城市需要保障房、租赁房。中国现在鼓励保障房、鼓励租赁房,一定要把房价控制住。在没有控制住房价之前,国家要进行限价和大力发展租赁房市场。

现在的租房市场供应主体大多数是个人和家庭,将来逐步发展到由个人、租赁公司和其他组织共同作为租赁房市场的供应主体,这样供应的结构上就比较合理了。

中国一直在规范房地产交易,在未来几年,要真正使房地产交易市场成为一个健康的、旺盛的市场。第一,要市场旺盛,大家都来买卖。第二,要规范有序,大家在交易中放心。各地政府在这方面做了许多工作,中介机构也在努力地改进。

进入互联网时代智能社会,人们也在搭建房地产平台,比如贝壳组织了大量真实的房地产信息,供个人进行查找信息,供中介人根据市场提供的信息来组织交易。租赁平台也将在房地产市场的调控当中产生重要的影响。

市场发展更重要的一点是供应主体的多元化,无论是市场房源的多元化,还是保障房的多元化。在一二线城市,租赁市场、保障房的市场将会有很大的发展。市场信息将是透明的、真实的,交易当中没有更多的违反规定,或者是从中牟利的一些黑中介,这是我们努力的方向。

当然,没有哪个市场、哪个社会完全没有问题,发现问题要及时解决。而且解决问题最好通过市场化手段和行政手段,使中国租赁市场不断规范,使更多人愿意进入租赁市场。现在有一些人不愿意进入租赁市场,就是怕里面的信息是假的,信息不透明,提供的房源不可靠,或者房东和房客之间经常发生一些纠纷。租赁的中介人、经纪人、政府有关部门应该采取更多的举措逐步解决问题。

(整理自顾云昌于2021年11月3日在网易研究局五周年特别策划系列直播第一场:年轻人现在要不要买房上的发言,有删减。)

[1]黑天鹅事件(Black swan incidents)指非常难以预测,且不寻常的事件,通常会引起市场连锁负面反应甚至颠覆。一般来说,“黑天鹅”事件是指满足以下三个特点的事件:它具有意外性;它产生重大影响;虽然它具有意外性,但人的本性促使我们在事后为它的发生编造理由,并且或多或少认为它是可解释和可预测的。

[2]灰犀牛事件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险,比喻大概率且影响巨大的潜在危机。灰犀牛是与黑天鹅相互补足的概念,“黑天鹅事件”则是极其罕见的、出乎人们意料的风险。

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